Como é de conhecimento comum, a prática da Locação de Imóveis é muito realizada pelas pessoas. Conseqüentemente, para que não haja dúvidas acerca do acordo a que estas (locador e locatário) chegaram, ou seja, o valor a ser pago a título de aluguel, a forma do pagamento, o prazo de duração da locação – determinado ou indeterminado – etc., é importante a elaboração do Contrato de Locação, que conterá as regras eleitas pelos contratantes.
Dentre as diversas cláusulas que podem constar no Contrato de Locação, há uma muito importante para aquele que loca (aluga) determinado imóvel, bem como para aquele que adquire imóvel durante o período em que estiver vigorando a locação, a denominada cláusula de vigência na hipótese de alienação do imóvel.
A Cláusula de Vigência na Hipótese de Alienação tem a finalidade de impedir que o contrato de locação seja desfeito por aquele que adquire o imóvel. Ou seja, caso determinado imóvel seja vendido durante a locação, o adquirente (comprador), em regra, poderá exigir que o locatário (inquilino) o desocupe, no entanto, se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver a referida cláusula e estiver registrado junto à matrícula do imóvel, o locatário não precisará desocupar o imóvel até o término do prazo fixado para a locação.
Quais os requisitos para a validade da cláusula de vigência e qual a implicação que esta pode ocasionar às partes?
O artigo 8° da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê o direito de desfazimento da locação pelo adquirente do imóvel vendido e o seu parágrafo primeiro atribui o mesmo direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário.
Ocorre que o próprio artigo 8° faz ressalva ao direito de desfazimento da locação pelo adquirente se preenchidos os seguintes requisitos: (i) a locação for por tempo determinado; e (ii) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver devidamente registrado junto à matrícula do imóvel.
Logo, a implicação que a cláusula de vigência pode ocasionar, preenchidos os requisitos mencionados na legislação, essenciais para a sua validade, é impedir o desfazimento da locação antes do término do seu prazo em decorrência da alienação do imóvel, garantindo ao locatário o direito de permanecer no imóvel e ao adquirente o de assumir o lugar do locador, até o término do prazo da locação.
Importante informar que a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73 – artigos 129, 1º, e 167, inciso I) exige que o contrato de locação de prédios seja registrado no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros, e no Registro de Imóveis.
Ao final, conclui-se que é imprescindível a inserção da cláusula de vigência para a hipótese de alienação do imóvel locado e o cumprimento dos requisitos para sua validade, por ser a única forma de assegurar o não desfazimento da locação pelo adquirente, em decorrência da venda do imóvel.